El Gobierno detalla sus decretos de vivienda: límite a las compras de fondos, suspensión de desahucios y prórroga extraordinaria de alquileres
El primer real decreto ley ya está en vigor. El segundo, sobre la estabilidad de los contratos, solo se aplicará desde el 15 de noviembre si la Diputación Permanente lo convalida.
MADRID, 8 de octubre de 2026. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado el detalle de los dos reales decretos leyes que aprobó el Consejo de Ministros el 6 de octubre. Uno aborda la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible, y el otro refuerza la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Ambos se publicaron en el BOE del 7 de octubre y, con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones, tendrán que ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso. El primero ya está en vigor.
Contra la especulación, el Gobierno limita hasta el 31 de diciembre de 2030 las compras de vivienda por parte de sociedades y fondos dedicados a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, así como de los grandes tenedores. No podrán comprar por menos del 70% del valor de mercado fijado por una tasadora independiente. La norma exceptúa las viviendas destinadas a alojamiento asequible o social al menos hasta esa fecha, a residencias sociosanitarias, a colectivos vulnerables atendidos por entidades sociales y a víctimas de violencia de género, así como las compras de organismos públicos para vivienda asequible.
El decreto suspende desahucios de personas vulnerables en tres escenarios. Hasta 2030, si quien desahucia es una entidad que compró inmuebles o créditos impagados por debajo del valor de mercado, el tribunal suspenderá el procedimiento cuando el ocupante sea vulnerable y no tenga alternativa habitacional. La misma suspensión se aplica cuando el demandante sea otro propietario, siempre que además la Administración no haya facilitado una vivienda. En ese caso, el auto fijará que la administración competente compense al propietario, persona física o jurídica dedicada al alquiler asequible, con un máximo de la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas. La suspensión no se aplica si el propietario acredita vulnerabilidad y tiene dos viviendas o menos. En los desahucios por impago, si la comunidad autónoma no ofrece alternativa, deberá enervar la acción, es decir, pagar lo necesario para evitar el desahucio, en dos meses. El proceso queda suspendido mientras tanto y, si la comunidad no actúa, la suspensión se mantiene hasta que cumpla.
En el alquiler de temporada, el arrendador tendrá que justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino, con una duración de entre 31 días y 12 meses. Más de dos contratos encadenados se convertirán en alquiler residencial con las garantías de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para el alquiler de habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar la que correspondería a la vivienda completa en zonas tensionadas.
En materia fiscal, el alquiler de viviendas amuebladas tributará con un 10% de IVA si el arrendador presta servicios propios de la hostelería o si la estancia no supera 30 noches. Los ayuntamientos podrán recargar el IBI de los pisos turísticos hasta un 50%, un 100% para propietarios de dos o más inmuebles y un 150% para titulares de cuatro o más. Los inquilinos con ingresos inferiores a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse en el IRPF el 10% del alquiler de su vivienda habitual. Los propietarios que no sean grandes tenedores tendrán deducciones graduadas, de hasta el 100% en nuevos contratos que rebajen la renta más de un 5%. La vivienda protegida de forma permanente pasa a un IVA del 4%, y las SOCIMI tributarán al 25% en lugar del 15% por los beneficios del alquiler de vivienda, con reducciones del 50% y hasta el 100% según la proporción que destinen a alquiler asequible.
El decreto regula además que Casa 47, la entidad estatal de vivienda, reciba inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social. Sus viviendas no podrán venderse por encima del precio máximo de las protegidas de cada comunidad, un tope que valdrá también para ventas futuras y, en las de protección pública, empezará a contar cuando venza esa protección. Se crea además el instrumento «Tu Casa», dotado con 10.000 millones de euros, para financiar hasta el 20% del valor de la primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros, complementarios a la hipoteca privada, a un interés del 0% y sin comisiones.
Los inquilinos con contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por plazos anuales, si estaban al corriente del pago en los ocho meses anteriores. El propietario deberá aceptarla salvo acuerdo distinto o necesidad acreditada de recuperar la vivienda para sí o para familiares. Hasta el 31 de diciembre de 2027 no podrá subirse la renta en la actualización anual si supera el índice de referencia, y si no lo supera el tope será del 2% salvo pacto. Los ayuntamientos podrán, además, recargar hasta el 150% el IBI de quienes tengan cuatro o más viviendas vacías durante más de tres años.
El segundo decreto, si se convalida, entrará en vigor el 15 de noviembre. Pasados cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, este se prorrogará por periodos iguales salvo que una de las partes avise de que no quiere seguir. El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses y el del inquilino se queda en dos. El arrendador que no prorrogue deberá indemnizar con al menos doce mensualidades de una vivienda similar, salvo que necesite la casa para sí o para familiares hasta segundo grado, que el inquilino no haya residido en ella en los seis meses anteriores, que tenga otra vivienda en el mismo municipio o que las partes firmen un nuevo contrato.
El procedimiento ha sido cuestionado por la oposición. Borja Sémper, portavoz nacional del PP, calificó ayer de «disparate democrático» que el Gobierno lleve a la Diputación Permanente decretos que, según dijo, el Pleno rechazó hace una semana.
